※この記事は2026年8月時点の情報に基づく一般的な解説です。共有名義の不動産について取り得る方法や、かかる費用、税金の扱いは、持分の割合、共有者の人数と関係、不動産の内容によって一人ひとり異なります。実際のお手続きの前に、司法書士・弁護士、税務が関係する場合は税理士、または行政書士などの専門家にご確認ください。
相続で実家が兄弟の共有名義になった。登記が終わった時点では、たいてい何も揉めていません。困りごとは、あとから場面ごとにやってきます。
川崎・横浜でご相談をお受けしていると、このテーマは決まって二つの入口から来ます。「実家を売りたいが、弟が同意してくれない」。そして「固定資産税を自分だけが払い続けている」。どちらも、名義を共有にした時点では見えていなかった問題です。
共有名義そのものが悪いわけではありません。 相続のときにいったん共有にしておくのは、現実的な選択であることも多いものです。問題が表に出るのは、売る、貸す、直す、税金を払う、そして次の相続が起きる、そうした場面に差しかかったときです。
この記事では、どんな場面で何が起きるのかを先に見たうえで、解消の方法を確認していきます。共有のルールは2023年（令和5年）4月に変わった部分があるため、そこもあわせて整理します。
目次
- 共有名義とはどういう状態か｜「遺産共有」と「通常共有」は別のもの
- 売る・建て替える・貸す｜何をするのに、誰の同意が要るか
- 固定資産税は誰が払うのか｜自治体との関係と、共有者どうしの関係
- 一人だけが住んでいる場合｜使用の対価を求められるか
- 共有名義をそのままにすると、共有者が増えることがあります
- 共有名義を解消する4つの方法
- 税金の落とし穴｜知らずに進めると、負担が変わることがあります
- 話し合いがまとまらないとき
共有名義とはどういう状態か｜「遺産共有」と「通常共有」は別のもの
ひとくちに共有名義といっても、法律の上では二つの状態があります。この違いを先に押さえておくと、あとの話がずいぶん見通しやすくなります。
ひとつは遺産共有です。相続が起きたけれど、まだ遺産分割をしていない状態を指します。このとき各相続人が持つ割合は、法定相続分や指定相続分によって決まります（民法898条2項）。
もうひとつは通常の共有です。それぞれが持分を持って共同で所有している、一般的な状態を指します。夫婦で半分ずつ出し合って買った家、遺産分割の話し合いがついて兄弟2人の名義にした家などが、これにあたります。
違いがはっきり効いてくるのは、共有を解消しようとするときです。遺産共有を解消する手続きは遺産分割で、話し合いがつかなければ家庭裁判所の調停・審判へ進みます。通常の共有を解消する手続きは共有物分割で、こちらは民事の裁判所が舞台になります。遺産分割の進め方と協議書の作り方は、遺産分割協議書の作成で整理しています。
同じ「共有名義を解消したい」というご相談でも、遺産共有なのか通常の共有なのかで、話し合う相手も、進む先の裁判所も変わります。手続きを始める前に、いまどちらの状態にあるのかを確かめておく必要があります。
やっかいなのは、この二つが混ざることがあるという点です。祖父の相続で遺産分割をしないまま父も亡くなった。あるいは、遺産分割で兄弟2人の共有名義にした不動産について、その後さらに一方が亡くなった。こうして「通常の共有の持分の一部が遺産共有になっている」状態が生まれます。
相続開始から10年で、何が変わるか
2023年4月の改正で、「相続開始から10年」という区切りが設けられました。ここは誤解が多いところです。
10年を過ぎると、原則として特別受益や寄与分を考慮した具体的相続分による調整ができなくなります（民法904条の3）。生前に多く援助を受けていた、介護に尽くした、といった事情を持ち出して取り分を動かすことが、できなくなるわけです。10年を経過する前に家庭裁判所へ遺産分割を請求していた場合などは、例外とされています。
よくある誤解ですが、相続開始から10年を過ぎても、遺産分割そのものができなくなるわけではありません。 できなくなるのは、特別受益や寄与分を考慮した調整のほうです。10年を過ぎた遺産分割は、原則として、特別受益や寄与分を反映した具体的相続分ではなく、法定相続分または遺言で指定された相続分を基準に進むことになります。
あわせて、10年を経過すると、遺産共有の持分についても共有物分割の手続きでまとめて解消できる道が開かれました（民法258条の2第2項）。ただし、遺産分割の請求があった場合に相続人が異議を申し出たときは、この限りではありません。
なお、この10年の区切りは、2023年（令和5年）4月1日より前に始まった相続にも適用されます。ただし経過措置が設けられており、「相続開始から10年を経過する時」と「令和10年（2028年）3月31日が過ぎる時」の、いずれか遅いほうまでは、これまでどおり特別受益や寄与分を考慮した分割ができるとされています。古い相続をお持ちの場合は、相続の開始時期をもとに、ご自身のケースがどちらにあたるかを確認しておく必要があります。
売る・建て替える・貸す｜何をするのに、誰の同意が要るか
共有名義でいちばん実感しやすいのが、「自分ひとりでは決められない」ことです。ただし、何もかも全員の同意が必要なわけではありません。何をするかによって、必要な同意は三段階に分かれています。
| することの例 | 必要な同意 | 根拠 |
|---|---|---|
| 売却、建て替え、取り壊し | 共有者全員の同意 | 民法251条1項 |
| 外壁の大規模修繕、砂利道の舗装 | 持分の価格の過半数 | 民法252条1項 |
| 建物を3年以内の期間で貸す | 持分の価格の過半数 | 民法252条4項3号 |
| 雨漏りの修繕など、現状を保つ行為 | 共有者が単独でできる | 民法252条5項 |
| 管理者を選ぶ、解任する | 持分の価格の過半数 | 民法252条1項 |
なお、建物の賃貸借は借地借家法との関係もあるため、「3年以内なら必ず持分の過半数で決められる」と単純には言えません。実際に貸し出す場合は、契約の内容を専門家にご確認ください。
売却や建て替えのように、その不動産の形や使い道を大きく変える行為は、共有者全員の同意が必要です。ここは以前から変わりません。
変わったのは、その手前の部分です。改正前は「変更を加えるには全員の同意」とだけ定められていましたが、現行法では「形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」は変更から除かれ、持分の価格の過半数で決められるようになりました（民法251条1項）。
法務省は、その典型例として外壁や屋上防水の大規模修繕工事、砂利道のアスファルト舗装などを挙げています。ただし、これらはあくまで例として示されたもので、建物の状態や工事の内容によって判断は変わり得ます。 「大規模修繕なら過半数で決められる」と一般化はできません。
ここでいう「過半数」は、人数ではなく持分の割合で数えます。たとえば長男が2分の1、次男と三男が4分の1ずつという場合、長男ひとりが賛成しても過半数には届きません。長男と次男、あるいは長男と三男がそろって、はじめて4分の3となり過半数になります。
固定資産税は誰が払うのか｜自治体との関係と、共有者どうしの関係
共有名義の相談で最も多いのが、この話です。ここは外側（自治体との関係）と内側（共有者どうしの関係）を分けて考えると、すっきりします。
まず自治体との関係です。共有物にかかる地方税は、共有者が連帯して納付する義務を負います（地方税法10条の2第1項）。連帯というのは、それぞれが全額について責任を負うという意味です。持分が3分の1だから3分の1だけ払えばよい、という理屈は、自治体に対しては通用しません。実務上は、共有者の代表者に納税通知書が送られ、その方がいったん全額を納めているケースも多くあります。
次に共有者どうしの関係です。こちらは持分に応じて負担するのが原則とされています（民法253条1項）。条文は固定資産税に限らず、管理の費用その他共有物に関する負担を、持分に応じて負うと定めています。
つまり、自治体には全額を納めたうえで、共有者どうしで持分に応じて精算するという二段構えになります。代表者が全額を納めている場合、他の共有者に対して持分に応じた分を求めることができるわけです。
この精算が実際にうまくいかない場合の対応については、後ほど改めて取り上げます。
一人だけが住んでいる場合｜使用の対価を求められるか
共有名義の実家に、相続人の一人だけが住み続けている。これも非常によくある形です。
2023年4月の改正で、この場面についての条文が新しく設けられました。共有物を使用する共有者は、別段の合意がある場合を除き、他の共有者に対して、自己の持分を超える使用の対価を償還する義務を負うとされています（民法249条2項）。あわせて、共有者は善良な管理者の注意をもって共有物を使用しなければならない、とも定められました（同条3項）。
ここで見落とせないのが、「別段の合意がある場合を除き」という部分です。相続のときに「長男がそのまま住み続けてよい」と兄弟で話がついていたのであれば、それが別段の合意にあたる可能性があります。あとから対価を求めようとしても、その合意が壁になることは十分に考えられます。
対価をいくらと見るのか、どのような場合にどこまで認められるのかについては、公的に示された基準がありません。金額の見通しを立てる段階になったら、実際の使用状況や当時の話し合いの経緯を持って、専門家にご相談ください。
共有名義をそのままにすると、共有者が増えることがあります
共有名義で見落とされやすいのが、時間が経つほど関係者が増えていくという点です。
兄弟3人の共有名義にした実家を、そのままにしておく。やがて兄弟の誰かが亡くなり、その方の持分がさらに配偶者や子へと相続されていきます。数十年のうちに、顔を合わせたこともない親族と一緒に一つの不動産を持っている、という状態になりかねません。法務省も、遺産分割をしないまま長期間放置すると相続が繰り返され、多数の相続人による遺産共有となって、管理や処分が難しくなると注意喚起しています。
売却には共有者全員の同意が必要ですから、関係者が増えるほど、まとまる見込みは薄くなります。空き家として放置される実家の背景に、この共有名義の問題があることは少なくありません（実家を相続したときの選択肢）。
こうした状況への対応として、相続登記の申請が義務になりました。相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法76条の2、164条1項）。
見落とせないのは、この義務が施行日より前に発生していた相続にも及ぶことです。令和6年3月31日以前に開始した相続については、令和9年3月31日が原則的な期限とされています。何十年も前から名義がそのままになっている不動産をお持ちの方は、ここを確認しておく必要があります。
相続人申告登記という制度もありますが
期限までに遺産分割がまとまりそうにない場合の手段として、相続人申告登記があります。「この不動産の登記名義人について相続が開始し、自分はその相続人である」と法務局に申し出る制度です。
ただし、次の点は知っておく必要があります。
相続人申告登記は、申し出をした相続人についてのみ、相続登記の義務を履行したものとみなされます。他の相続人が申し出ていなければ、その方の義務は残ったままです。また、権利関係を公示するものではないため、名義が変わるわけではなく、売却や抵当権の設定をする場合には別途相続登記が必要です。そして、その後の遺産分割で不動産を取得したときは、遺産分割の日から3年以内に移転登記を申請する義務が生じます。
相続人申告登記は、相続登記の申請義務を簡易に履行するための制度ですが、誰が不動産を取得するかを確定させるものではありません。そのため、共有や遺産分割の問題そのものが片づくわけではありません。
共有名義を解消する4つの方法
共有を解消する道筋は、大きく次の4つです。
| 方法 | どんなときに使うか | 注意すること |
|---|---|---|
| 持分の売買・贈与 | 他の共有者や第三者に持分を移す | 課税関係が生じます。登録免許税も相続とは税率が異なります |
| 共有物分割 | 共有者全員で話し合える | 持分どおりでない分け方は、課税関係が変わることがあります |
| 持分放棄 | 自分の持分を手放したい | 税務上、残った共有者が贈与により取得したものとして扱われます。登記には相手方の協力が必要です |
| 所在等不明共有者の持分取得 | 連絡が取れない共有者がいる | 申立ての費用とは別に、時価相当額を踏まえて裁判所が定める金額の供託が必要です |
共有物分割には、不動産そのものを分ける方法、一人が取得して他の共有者に金銭を支払う方法、売却して代金を分ける方法があります。話し合いでまとまるのであれば、これがもっとも自然な解消の仕方です。
持分放棄は、共有者の一人が持分を放棄すると、その持分が他の共有者に帰属するという制度です（民法255条）。ただし、持分放棄だけで登記名義が自動的に変わるわけではありません。登記は原則として相手方との共同申請となり、協力が得られない場合には、登記手続を命じる判決を得るための訴訟が必要になることがあります。
なお、共有者に相続人がいないまま亡くなった場合の持分の行方は、また別の整理になります（相続人がいない場合、財産はどうなる？）。
連絡が取れない共有者がいる場合
2023年4月の改正で、所在等不明共有者の持分を取得する制度が新しく設けられました（民法262条の2）。共有者の一人が誰なのか分からない、あるいは所在が分からないという場合に、裁判所の裁判によってその持分を取得できる制度です。申立先は、不動産の所在地を管轄する地方裁判所になります。
所在が分からないことを示す資料としては、住民票、戸籍謄本、返却された郵便物、他の共有者から聴き取った書面などが挙げられています。
ここで必ず知っておいていただきたいのが費用の構造です。東京地方裁判所の案内では、申立手数料は収入印紙1,000円、予納郵便切手6,000円分、官報公告のための予納金が7,134円からとされています。ここだけを見ると、それほど大きな負担には見えません。
けれども、これとは別に、取得する持分の時価相当額を踏まえて裁判所が定める金額を供託する必要があります。 つまり、所在の分からない共有者の持分をただで取得できる制度ではなく、その方の取り分に相当するお金をあらかじめ預けておく仕組みです。実際に必要になる金額は、不動産の評価によって大きく変わります。
なお、これは東京地方裁判所の案内によるもので、管轄する裁判所によって取り扱いが異なる場合があります。
税金の落とし穴｜知らずに進めると、負担が変わることがあります
共有の解消は、どの方法を選ぶかによって税金の扱いが変わります。ここでは、ご相談の場で「知らなかった」と言われることの多い3点に絞ってお伝えします。
ひとつめは、現物分割の判定基準です。一つの土地を持分に応じて現物分割した場合、その分割による譲渡はなかったものとして取り扱われます。ただし判定は面積ではなく、分割後のそれぞれの土地の価額の比が共有持分の割合におおむね等しいかどうかで行われます。角地かどうか、道路にどう接しているかで土地の価額は変わりますから、「面積を持分どおりに割ったから大丈夫」とは限りません。複数の不動産を振り分けるような場合は、また別の扱いになります。
持分を放棄するとき、税務上どう扱われるか
ふたつめが、この記事でもっともお伝えしたい点です。
共有持分を無償で放棄すると、税務上、残った共有者がその持分を贈与により取得したものとして取り扱われます。 そのため、贈与税の課税対象となる可能性があります。「自分の持分をただ手放すだけだから、税金には関係ない」という理解のまま進めると、思わぬ負担が生じることがあります。持分を放棄する前に、必ず税理士へ課税関係をご確認ください。
負担が生じる可能性があるのは、放棄した本人ではなく残った共有者のほうです。良かれと思って持分を手放した結果、他の兄弟に予期しない負担が生じる、という順序になります。
みっつめは、居住用財産を売ったときの3,000万円特別控除です。共有のマイホームを売った場合、この控除は共有者ごとに判断され、適用要件を満たす共有者については、それぞれに控除額が判定されます。
ただし落とし穴があります。家屋は共有ではなく、敷地だけを共有としている場合、家屋の所有者以外の方は原則としてこの特例の適用を受けられません。
相続では「建物は同居していた長男、土地は兄弟の共有」という形がしばしば生まれます。このパターンに当たっていないかは、売却を検討する前に確認しておく必要があります。一定の要件を満たす場合の例外もありますが、その場合も控除額は家屋の所有者と敷地の所有者を合わせて3,000万円までとされています。
特例の要件と手続きは相続した実家を売ったときの税金で整理しています。実際の適用の可否は、税理士にご確認ください。
話し合いがまとまらないとき
共有者どうしで話がつかない場合、共有物分割を裁判所に請求することができます（民法258条1項）。
裁判所が命じることのできる分割の方法は、現物を分ける方法と、共有者に金銭の負担をさせて他の共有者の持分を取得させる方法です（同条2項）。後者は2023年4月の改正で条文に明記されました。そして、これらの方法では分割できないとき、または分割によって価格が著しく減少するおそれがあるときに、はじめて競売が命じられます（同条3項）。
つまり、いきなり競売になるわけではありません。ただし、話し合いがつかないまま裁判所での手続きに進むと、最終的に競売が命じられる場合もあります。どの方法が適切かは、不動産の性質や共有者それぞれの希望によって変わります。
共有物に関する負担を履行しない共有者がいる場合
固定資産税などを一人が立て替え続けている、という状況への対応です。
民法には、共有者が共有物に関する負担についての義務を1年以内に履行しないときは、他の共有者が相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる、という規定があります（民法253条2項）。あまり知られていませんが、負担を分かち合わない共有者がいる場合の出口として用意されているものです。
ただし、これは「1年払わなければ自動的に持分を取り上げられる」という制度ではありません。相当の償金を支払うことが前提であり、実際にどう進めるかについて公的に示された手順もありません。この規定の行使を検討される場合は、これまでの負担の記録を持って弁護士にご相談ください。
共有物分割の請求や、共有者との間に争いがある場合の対応、民法253条2項の行使は、弁護士の業務領域です。共有物分割や持分放棄にともなう登記は、一般的な相続登記や売買の登記とは異なる検討が必要になるため、司法書士にご相談ください。持分放棄にともなう贈与税や、特別控除の適用の可否は税理士の領域です。どの専門家に何を頼めばよいかは、相続を相談できる専門家の違いで整理しています。
まとめ
- 共有名義には「遺産共有」と「通常共有」があり、解消の手続きも進む先の裁判所も違う
- 売却・建て替えには共有者全員の同意が必要。一方、形状や効用の著しい変更を伴わないものは持分の価格の過半数で決められる。「過半数」は人数ではなく持分の割合
- 固定資産税は、自治体に対しては連帯して納付する義務を負い、共有者どうしでは持分に応じて負担するのが原則
- 一人だけが住んでいる場合、別段の合意がある場合を除き、持分を超える使用の対価の償還を求められる（民法249条2項）
- 共有名義をそのままにすると共有者が増えることがある。令和6年3月31日以前に開始した相続の登記期限は令和9年3月31日
- 解消の方法は、持分の売買・贈与／共有物分割／持分放棄／所在等不明共有者の持分取得の4つ
- 持分放棄は税務上、残った共有者が贈与により取得したものとして扱われる。 また、土地だけを共有としている場合、3,000万円特別控除を使えないことがある
共有名義の不動産は、名義が決まった時点では問題が見えません。売る、貸す、直す、税金を払う、そして次の相続が起きる。その場面ごとに、少しずつ動かしにくさが表に出てきます。まずは登記事項証明書で現在の持分がどうなっているかを確かめ、共有者が誰なのかを把握するところから始まります。
相続のお手続きでお困りの方へ
うりずん相続手続き相談室では、行政書士・社会保険労務士として対応できる手続きとして、戸籍の収集、相続人の調査、財産の調査、必要書類の整理、相続人間に争いがない場合の遺産分割協議書の文案作成、そして専門家へおつなぎする段取りをお手伝いしています。共有物分割の請求や共有者との争いがある場合の対応は弁護士、共有物分割や持分放棄にともなう登記は司法書士、贈与税や特別控除の適用の可否は税理士と、提携する司法書士・税理士・弁護士と連携して進めます。身元保証・死後事務の実務は、一般社団法人いきいきライフ協会川崎南が担当します。
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「うりずん」とは、私の故郷・沖縄のことばで「春から初夏にかけて新緑が芽吹く季節」を意味します。大切なご家族を亡くされたつらい時期を過ごされている皆さまが、少しでも前を向いて新しい一歩を踏み出していただけるようお支えしたい――そんな想いで、お一人おひとりのご事情に丁寧に向き合っています。